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IN REGIONE

Delibera della Giunta regionale n. 353/2019
9 Maggio 2019 

 

Lo scorso 30 aprile 2019 la Giunta regionale, su proposta dell’Assessore all’Urbanistica, ha approvato con la delibera 353 le linee guida (cfr. allegato) per disciplinare gli interventi urbanistici ammessi nell’ambito della Legge sulla rigenerazione urbana e per contrastare l’abbandono del territorio.

 

Le linee guida rappresentano lo strumento operativo che i Comuni applicheranno per stabilire le regole adeguate agli ambiti di rigenerazione urbana.

 

Nel mese di maggio 2019 sono programmati incontri formativi riservati ai tecnici degli uffici dell’urbanistica e edilizia dei Comuni liguri per applicare le nuove norme.

 

L’attività seminariale sarà riservata anche alle categorie professionali in modo da assicurare la massima diffusione delle informazioni utili.

 

Cinque gli incontri formativi previsti da Regione per i tecnici dei Comuni liguri: lunedì 13 maggio alle 14.30 nella sede di Regione Liguria di Piazza De Ferrari (Sala Auditorium), per l’area metropolitana; mercoledì 15 maggio alle 15 nella Sala A di Via Fieschi 15 per la provincia di Imperia, giovedì 16 maggio alle 14.30 nella Sala Auditorium di Piazza De Ferrari 1, per l’area del Tigullio, lunedì 27 maggio alle 14.30 nella sala A di Via Fieschi 15 per la provincia della Spezia e giovedì 30 maggio alle 14.30 all’Auditorium di Piazza De Ferrari per la provincia di Savona.

 

Le linee guida illustrano le modalità redazionali delle schede d’ambito e perimetrazione previste dagli articoli 2, 3, 8, 9 della legge 23.

 

In particolare l’atto specifica che “sono…due le modalità per l’applicazione della normativa in argomento: 1) un’applicazione più articolata che per conseguire gli obiettivi di rigenerazione urbana o di recupero del territorio agricolo richiede la modifica della disciplina del vigente piano strumento urbanistico per le parti del territorio comunale nelle quali sono presenti le condizioni previste rispettivamente dagli artt. 2 e 8; 2) un’applicazione di minor complessità, nel caso in cui, ferme restando le condizioni per l’individuazione degli ambiti di rigenerazione urbana o di recupero del territorio agricolo, non sia necessario modificare la vigente disciplina urbanistica, ma ci si limiti a consentire, attraverso l’individuazione dell’ambito e la sua perimetrazione, l’applicazione degli incentivi previsti dalla legge per agevolare i processi di rigenerazione urbana o recupero agricolo in ragione dei benefici di carattere economico previsti dalla legge” (pag. 6) e che “la redazione della Scheda normativa da associare all’individuazione e alla perimetrazione di un ambito di rigenerazione urbana o recupero del territorio agricolo, costituisce a tutti gli effetti l’esito di una attività di pianificazione urbanistica, sia pure circoscritta a parti del territorio comunale, e come tale deve essere esaustiva di tutti i profili e i contenuti necessari per attribuire una compiuta disciplina urbanistico-edilizia all’ambito individuato” (pag. 6).

 

Quanto alla perimetrazione degli ambiti “la loro perimetrazione può avvenire con diverse modalità: 1) l’individuazione dell’ambito mediante una perimetrazione unitaria; 2) l’individuazione dell’ambito mediante perimetrazione di più aree di intervento, fermo restando che in ogni areale deve essere connotato da almeno una delle condizioni di cui agli artt. 2 e 8 della legge regionale e che gli obiettivi dell’ambito nel suo complesso devono avere carattere unitario” (pag. 7) ed “è rimessa poi alla disciplina dei singoli ambiti la possibilità di prevedere eventuali trasferimenti di volumetria da un ambito all’altro ove motivata da esigenze di riduzione della densità fondiaria in taluni ambiti e di correlato innalzamento delle densità fondiarie in altri ambiti, nonché di ridistribuzione delle quantità delle dotazioni territoriali (servizi di urbanizzazione)” (pag. 7).

 

La descrizione dei contenuti delle schede normative è contenuta nelle pagine da 17 a 22 per la rigenerazione urbana e a pagina 30 per il presidio del territorio agricolo.

 

Per quanto riguarda la descrizione delle voci relative agli interventi di nuova costruzione le linee guida indicano che la “densità fondiaria massima” sarà conforme ai limiti inderogabili di cui all’art. 7 del D.M. 2.4.1968[1] per i piani regolatori, programmi di fabbricazione e piani urbanistici comunali ante regolamento regionale 2/2017 e quelli di cui all’articolo 10, comma 1, regolamento regionale 2/2017[2]. Le linee guida contengono poi precisazioni meritevoli di attenzione e approfondimento, anche sotto il profilo giuridico in relazione alle disposizioni della stessa legge 23/2018, della legge urbanistica regionale, della legge regionale n. 24/2001, della legge regionale n. 49/2009.

Si legge infatti a pagina 18 che “l’applicazione della disciplina degli interventi relativi alla nuova costruzione (ampliamenti oltre il 20% e demolizioni e ricostruzioni) consente, all’interno della perimetrazione dell’Ambito sia per i Comuni che non hanno applicato la lr 49/2009 e s.m. che per quelli che hanno già recepito nel PUC la stessa normativa, il superamento dell’applicazione della stessa legge regionale in deroga alla vigente disciplina urbanistica comunale; ciò significa che con l’adozione della perimetrazione dell’ambito di rigenerazione urbana e della relativa scheda normativa, ai sensi dell’art. 4 della lr 23/2018 non è più possibile applicare all’interno dell’ambito stesso la lr 49/2009 e s.m., così come la lr 24/2001 e s.m.. Con riferimento alla normativa della lr 49/2009 e s.m. è contemplata nello schema della Scheda normativa la possibilità di di ripartire l’incremento volumetrico previsto, proprio per incentivare e favorire le operazioni di rigenerazione urbana che richiedano la demolizione di costruzioni, in parte attribuendolo direttamente all’edificio oggetto di intervento di ampliamento (incremento definito proprio) ed in parte derivante dall’utilizzo di credito edilizio generato da precedenti interventi di demolizione di edifici che non si ricostruiscono e che può quindi andare a beneficio degli interventi di ampliamento, in modo da introdurre elementi perequativi per il complessivo conseguimento degli obiettivi di rigenerazione. I crediti edilizi che si costituiscono devono essere iscritti, a cura del Comune, nell’apposito registro comunale dei crediti edilizi previsto dall’art. 29 ter, comma 4, della lr 36/1997 e s.m.. I crediti edilizi possono essere utilizzati per gli interventi previsti all’interno dell’Ambito, mentre per il loro utilizzo all’esterno dell’ambito (ipotesi contemplata negli incentivi di cui all’art. 6, comma 6, della lr 23/2018) occorre fare rinvio alla eventuale disciplina urbanistica comunale che deve aver contemplato questa modalità di conservazione della volumetria di edifici oggetto di demolizione. Infine si fa osservare che gli interventi di nuova costruzione conseguenti a demolizione previsti dalla disciplina dell’ambito di rigenerazione possono avvenire: 1) all’interno del lotto esistente; 2 )in altro lotto all’interno dell’ambito; 2) in altro ambito di rigenerazione urbana appositamente individuato, con le stesse regole e requisiti stabiliti dalla lr 23/2018, in quando idoneo a ricevere volumetria da quegli Ambiti nei quali è necessario ridurre le densità edilizia per ottenere spazi liberi da riservare alle dotazioni di servizi e infrastrutture mancanti. Per la ricostruzione di volumetrie demolite all’interno dell’Ambito al di fuori degli ambiti di rigenerazione urbana vale quanto sopra detto con riferimento all’utilizzo dei crediti edilizi registrati.”

 

A pagina 18, con riferimento al campo 15 delle schede normative, le linee guida precisano che è “possibile mediante la redazione di uno schema di assetto relativo a gruppi di edifici da allegare quale parte integrante della scheda normativa ed avente contenuto planivolumetrico vincolate, stabilire altezze massime e distanze minime tra gli edifici rispettivamente superiore e inferiori a limiti minimi inderogabili stabiliti nella normativa di riferimento da applicarsi negli interventi di nuova costruzione (ad esempio ampliamenti per sopraelevazione di edifici esistenti e per interventi di ricostruzione) a condizione che nello schema di assetto sia dimostrata l’idoneità dei parametri di altezza e distanza sotto il profilo igienico sanitario, urbanistico e paesaggistico in grado di assicurare un equilibrato assetto degli interventi di rigenerazione urbana previsti. Per quanto riguarda nello specifico le altezze massime degli edifici, il superamento dei limiti inderogabili stabiliti dall’art. 8 DM 2.4.1968 è possibile solo nel caso in cui l’ambito di rigenerazione urbana sia perimetrato all’interno di zone omogenee di tipo B.

 

 

In allegato il testo delle linee guida e della legge 23/2018.    



[1] Art. 7 “I limiti inderogabili di densità edilizia per le diverse zone territoriali omogenee sono stabiliti come segue: 1) Zone A) :per le operazioni di risanamento conservativo ed altre trasformazioni conservative, le densità edilizie di zone e fondiarie non debbono superare quelle preesistenti, computate senza tener conto delle soprastrutture di epoca recente prive di valore storico-artistico; per le eventuali nuove costruzioni ammesse, la densità fondiaria non deve superare il 50% della densità fondiaria media della zona e, in nessun caso, i 5 mc/mq;

2) Zone B): le densità territoriali e fondiarie sono stabilite in sede di formazione degli strumenti urbanistici tenendo conto delle esigenze igieniche, di decongestionamento urbano e delle quantità minime di spazi previste dagli articoli 3,4 e 5. Qualora le previsioni di piano consentano trasformazioni per singoli edifici mediante demolizione e ricostruzione, non sono ammesse densità fondiarie superiori ai seguenti limiti: 7 cm/mq per comuni superiori ai 200 mila abitanti; 6 cm/mq per comuni tra 200 mila e 50 mila abitanti; 5 cm/mq per comuni al di sotto dei 50 mila abitanti. Gli abitanti sono riferiti alla situazione del comune alla data di adozione del piano. Sono ammesse densità superiori ai predetti limiti quando esse non eccedano il 70% delle densità preesistenti. 3) Zone C) : i limiti di densità edilizia di zona risulteranno determinati dalla combinata applicazione delle norme di cui agli artt. 3, 4 e 5 e di quelle di cui agli artt. 8 e 9, nonché dagli indici di densità fondiaria che dovranno essere stabiliti in sede di formazione degli strumenti urbanistici, e per i quali non sono posti specifici limiti.4) Zone E) : è prescritta per le abitazioni la massima densità fondiaria di mc. 0,03 per mq.

[2] Articolo 10 (Limiti di densità edilizia e di altezza degli edifici) 1. Il P.U.C. al fine di conseguire uno sviluppo sostenibile con priorità della riqualificazione del patrimonio edilizio ed urbanistico esistente determina i limiti di densità edilizia e di altezza degli edifici in relazione alle tipologie di Ambiti, Distretti e Territori di cui all’art. 4 del presente Regolamento: a) per gli Ambiti di conservazione di tessuti storici inclusi in tessuti urbani, gli Ambiti di conservazione di tessuti storici isolati e distinti, gli Ambiti di conservazione di tessuti urbani e complessi edilizi di pregio, gli Ambiti di conservazione del territorio demaniale costiero e gli Ambiti di conservazione di territori insediati di valore paesaggistico e panoramico: 1) per gli interventi di recupero del patrimonio edilizio esistente fino alla ristrutturazione edilizia purché non comportanti sopraelevazioni che determinino la creazione di un nuovo piano della costruzione oppure ampliamenti in senso orizzontale della volumetria dell’edificio preesistente nonché negli interventi di sostituzione edilizia, la densità fondiaria non può superare quella preesistente computata senza tener conto delle sovrastrutture d’epoca recente prive di valore storicoartistico; 2) per gli interventi nuova costruzione, di ristrutturazione edilizia e di sostituzione edilizia non ricompresi nel punto 1) ove ammessi dal P.U.C., la densità fondiaria non può superare il 50% della densità fondiaria media dell’Ambito e, in nessun caso, 1,42 mq/mq; Nei casi di interventi di cui al punto 1) non è consentito superare l’altezza degli edifici preesistenti, computata senza tener conto di sovrastrutture o di sopraelevazioni aggiunte alle antiche strutture; nei casi di interventi di cui al punto 2), ove ammessi dal P.U.C., l’altezza massima di ogni edificio non può superare l’altezza degli edifici circostanti di carattere storico-artistico. b) per gli Ambiti di conservazione di tessuti edificati con caratteri omogenei e per Ambiti di conservazione del territorio demaniale costiero, ove in questi ultimi non siano presenti specifici valori storici e paesaggistici è demandata alla normativa del P.U.C. l’individuazione dell’entità dell’incremento volumetrico per gli interventi comportanti ampliamento degli edifici esistenti all’esterno della sagoma originaria, entro i limiti previsti dalla normativa vigente, mentre ove siano ammessi gli interventi di sostituzione edilizia (intervento a livello di singolo edificio), non sono ammesse densità fondiarie superiori alle seguenti: - 2 mq/mq per i Comuni superiori ai 200 mila abitanti; - 1,70 mq/mq per i Comuni tra 200 mila e 50 mila abitanti; - 1,42 mq/mq per i Comuni al di sotto dei 50 mila abitanti. L’altezza massima per gli interventi di sostituzione edilizia non può superare l’altezza degli edifici preesistenti e circostanti, salva la possibilità di fissare nel PUC con riferimento a gruppi di edifici altezze diverse, purchè le relative previsioni abbiano contenuto planovolumetrico e di dettaglio, equivalenti a prescrizioni progettuali contenute nei P.U.O., contrassegnate da efficacia vincolante in sede attuativa e che risultino idonee a garantire equilibrati esiti urbanistici e paesaggistici, fermi restando i limiti di densità fondiaria sopra indicati. c) per gli Ambiti di conservazione di territori di produzione agricola e gli Ambiti di conservazione di territori di presidio ambientale: per gli interventi ammessi dal P.U.C. si applicano i limiti di densità edilizia e di altezza indicati nella precedente lettera a); d) per gli Ambiti di riqualificazione di tessuti urbani, tessuti edificati con caratteri eterogenei e per Ambiti di riqualificazione del territorio demaniale costiero: è demandata alla normativa del P.U.C. l’individuazione dell’entità dell’incremento volumetrico per gli interventi comportanti ampliamento degli edifici esistenti all’esterno della sagoma originaria entro i limiti previsti dalla normativa vigente., mentre ove siano ammessi gli interventi di sostituzione edilizia (intervento a livello di singolo edificio) e la costruzione di nuovi edifici, non sono ammesse densità fondiarie superiori alle seguenti: - 2 mq/mq per i Comuni superiori ai 200 mila abitanti; - 1,70 mq/mq per i Comuni tra 200 mila e 50 mila abitanti; - 1,42 mq/mq per i Comuni al di sotto dei 50 mila abitanti. L’altezza massima per gli interventi di sostituzione edilizia non può superare l’altezza degli edifici preesistenti e circostanti, salva la possibilità di fissare nel PUC con riferimento a gruppi di edifici altezze diverse purché le relative previsioni abbiano contenuto planovolumetrico e di dettaglio, equivalenti a prescrizioni progettuali contenute nei P.U.O., contrassegnate da efficacia vincolante in sede attuativa e che risultino idonee a garantire equilibrati esiti urbanistici e paesaggistici, fermi restando i limiti di densità fondiaria sopra indicati. e) per gli Ambiti di riqualificazione di tessuti urbani e tessuti edificati soggetti a rischio ambientale: è demandata al PUC la definizione della disciplina relativa agli interventi sul patrimonio edilizio esistente esposto a rischio ambientale in ragione della tipologia di tale rischio, entro i limiti previsti dalla normativa vigente ; analogamente le possibilità di nuova costruzione sono subordinate ai limiti imposti dalle condizioni di rischio cui l’ambito è soggetto. In ogni caso laddove sia ammessa la nuova costruzione, anche per sostituzione edilizia, valgono i limiti di densità edilizia di cui alla precedete lett. d); f) per gli Ambiti di riqualificazione di tessuti produttivi disorganizzati e per Ambiti di riqualificazione del territorio demaniale costiero, nei quali sia prevalente la funzione produttiva: la densità edilizia per le nuove costruzioni è stabilita dal P.U.C e l’altezza massima degli edifici non può superare l’altezza media ponderale degli edifici presenti nell’ambito, fatta salva la previsione di altezze maggiori individuate dal P.U.C in funzione del tipo di attività produttiva svolta. g) per gli Ambiti di riqualificazione di tessuti produttivi soggetti a rischio ambientale: valgono le stesse indicazioni espresse alla precedente lett. e); h) per gli Ambiti di riqualificazione di territori di produzione agricola: la densità edilizia per le nuove costruzioni funzionali alle attività agricole è stabilita dal P.U.C. in rapporto all’estensione delle aziende agricole e della tipologia colturale. L’altezza massima dei nuovi edifici non può superare l’altezza media ponderale degli edifici presenti nell’ambito, con esclusione dei manufatti per le attività di produzione agricola, la cui altezza è stabilita dal P.U.C.; i) per gli Ambiti di riqualificazione di territori di presidio ambientale: la densità massima fondiaria per nuova edificazione non può superare complessivamente 0,01 mq/mq; l’altezza massima degli edifici è stabilita dal P.U.C. in coerenza con le tipologie edilizie presenti; j) per gli Ambiti di completamento di tessuti urbani e produttivi urbani: la densità edilizia non può superare l’I.U.I. medio esistente nell’ambito per le funzioni residenziali, mentre per le funzioni produttive è stabilita dal P.U.C. Ove si tratti di Ambiti contigui o in diretto rapporto visuale con gli Ambiti di cui alla precedenti lettere a) e b) le altezze massime dei nuovi edifici, anche derivanti da interventi di sostituzione edilizia, non possono superare quelle delle relative ai ridetti Ambiti a) e b); k) per gli Ambiti di completamento di altri tessuti edificati: valgono i limiti di densità edilizia e di altezza previsti nella precedente lettera h); l) per i Distretti di trasformazione urbanistica di contesti urbani, tessuti edificati e per infrastrutture e servizi: la densità edilizia e l’altezza massima degli edifici sono stabilite dal P.U.C. in funzione degli obiettivi della trasformazione; ove si tratti di Distretti di Trasformazione contigui o in diretto rapporto visuale con gli Ambiti di cui alle precedenti lettera a) e b) le altezze massime dei nuovi edifici, anche derivanti da interventi di sostituzione edilizia, non possono superare quelle relative ai ridetti Ambiti a) e b); m) per i Territori prativi, boschivi e naturali: per gli interventi di ampliamento degli edifici esistenti il P.U.C. stabilisce l’entità dell’incremento volumetrico entro i limiti previsti dalla normativa vigente ; per la realizzazione di nuove costruzioni funzionali allo svolgimento di attività agro-silvo-pastorale o finalizzati alla fruizione pubblica delle risorse, la densità è stabilita dal P.U.C. fatta eccezione per le costruzioni ad uso residenziale funzionali allo svolgimento delle attività agro-silvo-pastorali la cui densità fondiaria non può superare 0.01 mq/mq. L’altezza massima degli edifici è stabilita dal P.U.C. in relazione ai limiti di distanza tra costruzioni di cui al successivo art. 11. n) per il Sistema complessivo delle infrastrutture e dei servizi pubblici e di uso pubblico: la densità edilizia e l’altezza massima delle costruzioni sono determinati dal P.U.C. sulla base dei relativi fabbisogni. 2. Relativamente ai limiti di altezza fra le costruzioni, il P.U.C., in alternativa al recepimento dei rispettivi limiti come dianzi stabiliti, può individuare limiti di altezza inferiori a condizione che la disciplina urbanistico-edilizia negli Ambiti o parti di Ambiti appositamente individuati a questi fini, sia corredata da previsioni a contenuto planovolumetrico e di dettaglio equivalenti a prescrizioni progettuali, aventi ad oggetto una pluralità di immobili e contrassegnate da efficacia vincolante in sede attuativa. Per gli interventi urbanistico-edilizi che siano assoggettati dal P.U.C. a P.U.O., in assenza di indicazioni planovolumetriche e di dettaglio con valore prescrittivo contenute nel P.U.C. come dianzi indicato, è possibile in sede di P.U.O. la fissazione di altezze minime inferiori a quelle previste dal P.U.C. e a quelle stabilite dal citato art. 9 del D.M. 1444/1968, in applicazione dell’art. 53, comma 1, lettera d bis), della l.r. n. 36/1997 e successive modifiche e integrazioni.